De voorwaarden
Je krijgt de vrijstelling alleen als je aan alle vier voldoet (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 15 lid 1 onderdeel p):
- Je bent 18 jaar of ouder en nog geen 35 op de dag van de overdracht bij de notaris.
- Je hebt de vrijstelling nooit eerder gebruikt. Het is eenmalig. Een eerder huis dat je zonder deze vrijstelling kocht, telt niet mee.
- Je gaat er zelf wonen, als hoofdverblijf en niet tijdelijk.
- De woning is niet duurder dan de grens van dat jaar, inclusief aanhorigheden zoals een garage of berging die je tegelijk koopt.
Punt 2 en 3 verklaar je vooraf schriftelijk. Dat regelt de notaris bij de overdracht. Je mag ook kiezen voor 2% en de vrijstelling bewaren voor een volgend huis (Belastingdienst).
De grens per jaar
| Jaar van overdracht | Grens woningwaarde |
|---|---|
| 2026 | € 555.000 |
| 2027 | € 615.000 |
Het jaar van de overdracht bij de notaris telt, niet de datum van je koopovereenkomst. De grens geldt voor de waarde van het hele huis, ook als je samen koopt en maar de helft bezit.
Eén euro te veel kost € 11.100
De grens werkt als een klif. Ga je erboven, dan vervalt de vrijstelling helemaal en betaal je 2% over de hele koopprijs, niet alleen over het deel boven de grens.
| Koopprijs, overdracht in 2026 | Overdrachtsbelasting |
|---|---|
| € 555.000 | € 0 |
| € 555.001 | € 11.100 |
Koop je roerende zaken mee, zoals gordijnen of een losse keuken? Dan telt dat deel niet mee voor de overdrachtsbelasting. Zet het apart in de koopakte, met een reële waarde.
Overdracht in december of januari?
Koop je een huis tussen € 555.000 en € 615.000, dan maakt de datum veel uit. Een starter die een huis van € 600.000 koopt, betaalt:
| Overdracht op | Overdrachtsbelasting |
|---|---|
| 15 december 2026 | € 12.000 |
| 5 januari 2027 | € 0 |
Andersom kan ook: word je in januari 35, dan wil je juist vóór je verjaardag overdragen. Wie op 10 januari 1992 geboren is, betaalt op een huis van € 450.000 niets bij overdracht op 20 december 2026, en € 9.000 bij overdracht op 15 januari 2027.
De overdrachtsdatum spreek je af met de verkoper. Leg hem vast in de koopakte en laat je notaris meekijken.
Samen kopen
De vrijstelling geldt per koper, over het eigen deel. Koop je samen een huis van € 450.000, ieder voor de helft, en is één van jullie 34 en de ander 36? Dan betaalt de 34-jarige niets en de 36-jarige 2% over de helft: € 4.500. Heeft één van jullie de vrijstelling al eens gebruikt, dan geldt hetzelfde voor die persoon.
Gaat een van jullie er niet wonen, bijvoorbeeld een ouder die meekoopt? Dan betaalt die 8% over het eigen deel (Belastingdienst). Bij een huis van € 400.000 en de helft is dat € 16.000.
En als je er toch niet gaat wonen?
Dan voldoe je niet aan de voorwaarden en kan de Belastingdienst de belasting alsnog heffen. Een uitzondering geldt als je door onvoorziene omstandigheden niet in het huis kunt gaan wonen. Dat meld je met een aparte verklaring vóór de overdracht.
Rekenhulp
Bereken je overdrachtsbelasting en kosten koper
Met je geboortedatum, de overdrachtsdatum en jullie aandelen. We vergelijken meteen met de andere kant van 1 januari.
Naar de rekenhulp →Lees ook
- Overdrachtsbelasting 2027: wat verandert er?
- Overdrachtsbelasting bij een tweede woning
- Studieschuld aflossen voor je hypotheek: wel of niet?
- Hoeveel huis kun je betalen?
Bronnen
- Wet op belastingen van rechtsverkeer 2026 en de tekst vanaf 1 januari 2027, art. 14 en 15 lid 1 onderdeel p
- Belastingdienst: startersvrijstelling (samen kopen, eerder gebruikt, kiezen voor 2%)
- Belastingdienst: laag tarief (wie er niet gaat wonen)
- Alle bronnen en hoe we rekenen
Getallen laatst gecontroleerd op .